Quando a Selic cai, o efeito no crédito é imediato? 

Em um cenário de queda da Selic, como ocorreu entre 2017 e 2020, os juros médios do crédito imobiliário também caem. Mas esse recuo também não acompanha a proporção da queda da Selic. E a velocidade com que isso pode ocorrer depende do mercado. 

O professor da FGV explica que o crédito imobiliário é uma porta de entrada de longo prazo para que os bancos façam outros negócios com os consumidores. Por isso, em um cenário de queda da Selic, a taxa de juros do financiamento imobiliário tende a cair rapidamente no primeiro movimento. 

Basta o primeiro banco sinalizar uma queda que os outros acompanham, porque ninguém quer perder esse negócio”, afirma Sérgio.  

A Selic afeta apenas os juros do financiamento?

Além do impacto nos juros, a Selic também afeta o acesso ao financiamento imobiliário. É que as instituições também alteram as faixas de renda para contratação dessa linha de crédito, de acordo com a movimentação dos juros. Isso acontece por causa do risco da inadimplência. 
Juros maiores, por exemplo, tornam o financiamento mais caro – e isso aumenta as chances de o consumidor não conseguir pagar os seus boletos. Para compensar esse risco, os bancos aumentam a faixa de renda para contratação do empréstimo. 

Em geral, você tem de limitar o comprometimento da renda familiar com o financiamento imobiliário em até 30%. Se a taxa de juros aumenta, isso impacta diretamente na prestação e aumenta a exigência de renda. Isso pode fazer toda a diferença entre poder comprar ou não um imóvel”, explica Sérgio Cano, da FGV. 

Como a Selic afeta os sistemas de financiamento?

O impacto da Selic é diferente, dependendo do sistema de financiamento e da linha de crédito escolhida. Existem no Brasil dois sistemas de financiamento imobiliário, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).  

Sistema Financeiro de Habitação (SFH) 

O SFH é a modalidade mais comum do país. Por meio desse sistema, você pode financiar um imóvel usando seu dinheiro do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da poupança para conseguir a liberação de crédito em alguma instituição financeira. 

Veja as regras dessa modalidade: 

  • Até 80% do valor do imóvel pode ser financiado, mas é preciso ter 10% do valor total do imóvel para poder usar o FGTS;
  • O comprometimento da renda com o financiamento não pode ultrapassar os 30%;
  • Valor total do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;
  • O Custo Efetivo Máximo (CEM) não pode ser superior a 12% ao ano mais a TR (Taxa Referencial);
  • Para usar esse sistema, você não pode ter comprado ou construído um imóvel total ou parcialmente com recursos da conta FGTS, nos últimos três anos; 
  • No SFH, a garantia do financiamento imobiliário é o próprio imóvel financiado. 
  • Nessa modalidade, os juros podem subir ou cair de acordo com a Selic, mas o teto de 12% mais a TR limita essa alta. Em um cenário como o de 2022, o limite faz diferença. Segundo o Boletim Focus, do Banco Central, a projeção é de que a Selic encerre o ano em 12,75%.

  • Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

    Diferentemente do SFH, no SFI as regras são livres. Ou seja, as instituições financeiras podem definir as condições e os juros do financiamento. Essa modalidade não é muito comum e é usada por pessoas que não se enquadram no SFH. Aqui, não há a possibilidade de utilizar o FGTS para abater ou quitar o valor do imóvel.

  • Segundo o Banco Central, qualquer imóvel pode ser financiado pelo SFI, desde que não esteja enquadrado no SFH. É o caso de residências de luxo ou imóveis com valor acima do limite do SFH, imóveis comerciais, em zona rural, localizados fora da região onde você mora ou trabalha. 

  • Nesse sistema, os juros podem acompanhar as descidas e subidas da Selic sem limites. Contudo, é importante lembrar que esse mercado é competitivo e que as instituições financeiras não vão jogar os juros lá em cima ou lá embaixo só porque as regras nessa modalidade são livres. Aqui, a relação do cliente com a instituição financeira pesa muito nas condições do financiamento.